Adjusted Funds From Operations (AFFO) adalah ukuran prestasi kewangan REIT, dan ia digunakan sebagai alternatif untuk Funds From Operations (FFO) FFO - Funds From Operations FFO atau Funds From Operations adalah ukuran aliran tunai yang dihasilkan dari operasi perniagaan yang sering digunakan oleh Real Estate Investment Trusts - REITS. Dana dari operasi (FFO) adalah jumlah aliran tunai sebenar yang dihasilkan dari operasi perniagaan teras. Panduan untuk FFO. AFFO adalah ukuran yang lebih baik berbanding dengan FFO kerana yang pertama menganggap kos penyelenggaraan harta tanah harta tanah sepanjang hayatnya. Nilai AFFO diperoleh dengan membuat penyesuaian pada angka FFO untuk memotong perbelanjaan berulang yang diperlukan untuk menjaga harta tanah harta tanah tetap berjalan dan menghasilkan pendapatan.
Pelarasan lain yang dibuat untuk angka FFO adalah garis tetap sewa, yang mengagihkan perbelanjaan sewa sepanjang hayat harta tanah. Pelabur menggunakan AFFO sebagai petunjuk yang lebih baik mengenai kemampuan REIT untuk membayar dividen dari pendapatan bersihnya.
Ringkasan
- Adjusted Funds From Operations (AFFO) adalah ukuran prestasi kewangan REIT, dan ia digunakan sebagai alternatif untuk Funds From Operations (FFO).
- Ini dikira dengan membuat penyesuaian pada nilai FFO untuk memotong perbelanjaan berulang yang dinormalisasi dan menggunakan garis sewa sewaan.
- AFFO digunakan oleh pelabur dan penganalisis untuk menentukan kemampuan syarikat untuk membayar dividen kepada pemegang saham pada masa akan datang.
Cara Mengira Dana yang Diselaraskan Dari Operasi
Semasa mengira AFFO, langkah pertama adalah mengira dana dari operasi, yang mengukur aliran tunai dari aktiviti penyewaan REIT. FFO pada awalnya diperkenalkan oleh National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) sebagai ukuran aliran tunai yang dihasilkan oleh REITs.
FFO diperoleh dengan menolak sebarang keuntungan penjualan harta tanah dari pendapatan bersih dan menambahkan kembali kos susut nilai dan pelunasan. Nilai keuntungan penjualan harta tanah dikecualikan dari pengiraan FFO kerana urus niaga adalah peristiwa sekali sahaja yang tidak mempengaruhi potensi pendapatan masa depan REIT. Formula FFO ditunjukkan di bawah:
FFO = Pendapatan Bersih - Keuntungan Penjualan Aset Pendasar + Susut Nilai + Pelunasan
Setelah nilai FFO diperoleh, setiap perbelanjaan berulang yang dikapitalisasi dan dilunaskan kemudian dikurangkan. Perbelanjaan tersebut merangkumi kos yang dikeluarkan untuk mengekalkan harta tanah yang dimiliki oleh REIT Real Estate Investment Trust (REIT) Amanah pelaburan harta tanah (REIT) adalah dana pelaburan atau sekuriti yang melabur dalam harta tanah yang menjana pendapatan. Dana ini dikendalikan dan dimiliki oleh syarikat pemegang saham yang menyumbang wang untuk melabur dalam harta tanah komersial, seperti bangunan pejabat dan pangsapuri, gudang, hospital, pusat membeli-belah, perumahan pelajar, hotel. Sebilangan kos tersebut merangkumi projek mengecat, penggantian bumbung, penyusun semula, peningkatan penyewa, dan lain-lain. Penyesuaian lain yang dibuat kepada FFO adalah garis lurus sewa, yang mengagihkan perbelanjaan sewa dan sewa secara merata sepanjang hayat sewa.
Formula untuk AFFO diberikan di bawah:
AFFO = FFO - Belanja Modal Berulang - Sewa Garis Lurus
Contoh Praktikal AFFO
Selama tempoh pelaporan terakhir, ABC Limited melaporkan pendapatan bersih $ 2.5 juta. Ia juga mengeluarkan $ 100,000 dan $ 150,000 dalam bentuk susut nilai dan pelunasan Amortisasi Amortisasi merujuk kepada tindakan melunaskan hutang melalui pembayaran yang lebih kecil yang dijadualkan dan telah ditentukan. Di hampir setiap bidang di mana istilah pelunasan berlaku, pembayaran ini dilakukan dalam bentuk pokok dan bunga. Istilah ini juga berkait rapat dengan konsep susut nilai. kos, masing-masing, dalam tempoh tersebut. Syarikat itu juga memperoleh keuntungan $ 500,000 dari penjualan dua hartanah dalam portofolio. Ia juga mengalami kerugian $ 80,000 semasa penjualan harta tanah lain dalam tempoh yang sama.
Pada tempoh yang sama, ABC Limited juga melaporkan sewa tetap berjumlah $ 130,000 dan perbelanjaan modal berulang sebanyak $ 200,000, yang berlaku ketika membuat pembaikan atap, penggantian HVAC, permaidani, dan penambahbaikan struktur lain terhadap harta yang dimilikinya.
Dengan menggunakan maklumat di atas, kita dapat mengira AFFO seperti berikut:
Langkah 1: Hitung nilai FFO.
FFO = $ 2,500,000 + $ 100,000 + $ 150,000 - ($ 500,000 - $ 80,000)
FFO = $ 2,750,000 - $ 420,000
FFO = $ 2,330,000
Langkah 2: Kurangkan perbelanjaan modal berulang dan sewa garis lurus dari nilai FFO.
AFFO = FFO - Perbelanjaan Modal - Penyesuaian Sewa Garis Lurus
AFFO = $ 2,330,000 - $ 200,000 - $ 130,000
AFFO = $ 2,000,000
FFO vs AFFO
Menurut NAREIT, FFO adalah ukuran prestasi operasi REIT yang paling biasa diterima. Ia sama dengan nilai pendapatan bersih ditambah penyusutan dan pelunasan harta tanah dan tidak termasuk keuntungan atau kerugian penjualan harta tanah yang dimiliki oleh REIT. NAREIT memberikan garis panduan bagaimana REIT harus mengira FFO mereka. Walau bagaimanapun, ia hanya berfungsi sebagai angka tambahan, dan syarikat boleh menggunakan formula FFO yang berbeza untuk melaporkan maklumat. Juga, FFO hadir dengan kelemahan, dan AFFO berusaha mengatasi beberapa kekurangan.
AFFO diperkenalkan untuk menyelesaikan beberapa kelemahan FFO, dan ia dianggap sebagai ukuran aliran tunai baki yang lebih baik bagi pemegang saham. Ia mengurangkan kos menjalankan portfolio harta tanah dari FFO. Kos yang ditolak adalah kos yang mesti dibayar oleh syarikat untuk memastikan perniagaan berjalan, dan kos tersebut tidak dapat dibayarkan kepada pemegang saham sebagai dividen. Kosnya termasuk perbelanjaan berulang yang dinormalisasi yang dikapitalisasi dan dilunaskan, serta garis tetap sewa.
Nilai AFFO memberikan gambaran yang lebih jelas kepada pelabur mengenai kemampuan pembayaran dividen REIT. Juga, tidak seperti FFO, NAREIT tidak memiliki definisi khusus mengenai AFFO, dan ini bermaksud bahawa REIT menikmati fleksibiliti yang lebih besar mengenai penyesuaian apa yang harus dibuat terhadap FFO untuk mendapatkan nilai AFFO akhir.
Sumber tambahan
Finance menawarkan Pensijilan Pemodelan & Penilaian Kewangan (FMVA) ™ FMVA® Sertai 350,600+ pelajar yang bekerja untuk syarikat seperti Amazon, JP Morgan, dan program pensijilan Ferrari bagi mereka yang ingin mengambil kerjaya mereka ke tahap seterusnya. Untuk terus belajar dan memajukan kerjaya anda, sumber Kewangan berikut akan sangat membantu:
- All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) adalah metrik harta tanah konvensional yang menggunakan hasil sewa tahunan untuk menentukan nilai modal pelaburan. ARY merangkumi hasil kasar dan bersih. Hasil bersih merangkumi pengurangan beberapa perbelanjaan - yuran juruukur, yuran pengurusan, pembaikan, kos operasi - yang tidak ditolak dalam hasil kasar.
- Formula Aliran Tunai Percuma Formula Aliran Tunai Percuma (FCF) Formula FCF = Tunai dari Operasi - Perbelanjaan Modal. FCF mewakili jumlah aliran tunai yang dihasilkan oleh perniagaan setelah menolak CapEx
- Pendapatan Operasi Pendapatan Operasi Pendapatan Operasi, juga disebut sebagai keuntungan operasi atau Pendapatan Sebelum Bunga & Pajak (EBIT), adalah jumlah pendapatan yang tersisa setelah ditolak kos langsung dan tidak langsung operasi. Perbelanjaan faedah, pendapatan faedah, dan sumber pendapatan bukan operasi lain tidak dipertimbangkan dalam mengira pendapatan operasi
- Beban Sewa Beban Sewa Beban sewa merujuk kepada jumlah kos penggunaan harta sewa untuk setiap tempoh pelaporan. Ini biasanya antara perbelanjaan terbesar yang dilaporkan syarikat. Hanya dua perbelanjaan yang biasanya lebih besar daripada perbelanjaan sewa: kos barang yang dijual (COGS) dan perbelanjaan pampasan (upah).
