Pendekatan kos untuk menilai harta tanah adalah berdasarkan andaian bahawa kos harta tanah harus sama dengan kos membina harta tanah yang serupa dari awal. Kos membina harta tanah harta tanah merangkumi nilai tanah yang mendasari dan nilai penambahbaikan dan pembinaan tapak, ditolak kos susut nilai penambahbaikan.
Pendekatan kos berfungsi dengan anggapan bahawa tidak masuk akal untuk membayar lebih banyak harta tanah daripada kos untuk membina harta yang setara. Kaedah penilaian pendekatan kos kadang-kadang disebut sebagai kaedah penilaian kontraktor.
Ringkasan Pantas
- Pendekatan kos adalah salah satu daripada tiga kaedah utama yang digunakan dalam mengira nilai harta tanah harta tanah.
- Kaedah pendekatan kos didasarkan pada anggapan bahawa bakal pembeli harta tanah harus membayar harga yang setara dengan kos pembinaan bangunan yang setara.
- Nilai pasaran harta tanah harta tanah adalah jumlah nilai peningkatan tanah dan tapak di atas tanah, ditolak susutnilai terakru.
Bagaimana ia berfungsi
Pendekatan kos didasarkan pada logik bahawa pembeli yang diberitahu tidak akan membayar lebih banyak untuk harta tanah daripada yang mereka harapkan untuk membina harta yang serupa dari awal dan dengan tahap utiliti yang sama. Pendekatan kos sesuai untuk harta tanah yang unik, seperti gereja atau sekolah dengan komponen unik. Juga, untuk harta tanah baru, mudah untuk menganggarkan kos pembinaan kerana penambahbaikan baru-baru ini dibina.
Formula untuk mengira pendekatan kos adalah seperti berikut:
Nilai Harta = Kos Penggantian / Pembiakan - Susut Nilai + Nilai Tanah
Oleh kerana pendekatan kos tidak didasarkan pada harta tanah yang sebanding atau kemampuan harta tanah untuk menjana pendapatan Aliran Pendapatan Aliran Pendapatan adalah berbagai sumber dari mana perniagaan memperoleh wang dari penjualan barang atau penyediaan perkhidmatan. Jenis pendapatan yang dicatatkan oleh perniagaan pada akaunnya bergantung pada jenis aktiviti yang dijalankan oleh perniagaan. Lihat kategori dan contohnya, kaedah ini mempertimbangkan jumlah yang akan dikeluarkan untuk membina harta tanah hari ini, dengan anggapan bahawa struktur yang ada akan dimusnahkan dan dibina semula. Oleh itu, ia mengambil kira nilai tanah di mana harta tanah itu dibina, ditolak kerugian nilainya.
Langkah dalam Kaedah Pendekatan Kos
Berikut ini adalah proses kaedah pendekatan kos penilaian harta tanah:
1. Anggarkan kos pembiakan atau penggantian struktur
Langkahnya melibatkan pengiraan kos semasa membina struktur dari awal dan penambahbaikan tapak. Kos dapat dianggarkan menggunakan dua kaedah berikut:
Kaedah penggantian
Kaedah penggantian menganggarkan kos pembinaan bangunan dengan utiliti yang sama dengan struktur yang sedang dinilai, menggunakan bahan, piawaian, reka bentuk, dan susun atur semasa.
Kaedah pembiakan
Kaedah pembiakan menganggarkan kos membina pendua harta tanah, menggunakan bahan dan amalan pembinaan yang serupa. Ini juga menggunakan reka bentuk, piawaian, dan tata letak yang ada pada saat harta itu dibangun.
Semakin tua dan lebih bersejarah harta tanah, semakin tinggi perbezaan antara kos penggantian dan pengeluaran semula. Membina harta pendua bangunan bersejarah lebih mahal daripada menduplikasi rumah moden kerana akan lebih mahal untuk membeli bahan dan melakukan penambahbaikan tapak.
Untuk harta tanah yang baru dibina, tidak ada perbezaan besar antara kos penggantian dan pengeluaran semula. Sebagai contoh, anggap bahawa kos pembiakan / penggantian dianggarkan berjumlah $ 1 juta.
2. Anggarkan susut nilai penambahbaikan
Susut nilai adalah kerugian nilai bangunan dan atau peningkatannya, dan ia menyebabkan perbezaan antara nilai penambahbaikan dan nilai penyumbang semasa penyempurnaan. Semasa menganggarkan susut nilai harta tanah, anda harus mempertimbangkan susut nilai fizikal, fungsional dan ekonomi.
Susut nilai fizikal merujuk kepada keausan yang berlaku seiring dengan bertambahnya usia bangunan, sementara penyusutan fungsional berlaku dengan perubahan selera dan pilihan pengguna dalam jangka waktu tertentu.
Susut nilai ekonomi disebabkan oleh trend negatif luaran, seperti kejatuhan majikan utama, kemelesetan Kemelesetan Kemelesetan adalah istilah yang digunakan untuk menandakan perlambatan aktiviti ekonomi secara umum. Dalam ekonomi makro, kemelesetan diiktiraf secara rasmi setelah dua suku berturut-turut kadar pertumbuhan KDNK negatif. , dan perkembangan negatif baru (seperti pembinaan loji rawatan pembetung di kawasan sekitar). Dalam kes ini, mari kita anggap bahawa susutnilai terakru adalah $ 150,000.
3. Anggarkan nilai pasaran tanah
Langkah seterusnya adalah menganggarkan nilai tanah di mana harta tanah itu dibina. Kaedah yang paling tepat untuk menganggarkan nilai tanah adalah kaedah perbandingan langsung, di mana harga tanah semasa diperoleh dari nilai plot tanah yang baru dijual. Nilai pasaran yang anda akan bayar untuk tanah itu hari ini jika ia kosong. Dalam kes ini, mari kita anggap bahawa nilai pasaran tanah adalah $ 750,000.
4. Kurangkan susutnilai terakru dari pembiakan / penggantian kos
Setelah memperoleh jumlah nilai penyusutan peningkatan, tolak angka tersebut dari anggaran kos pembiakan atau penggantian yang diperoleh pada langkah pertama. Dalam kes kami, ia dikira seperti berikut:
Kos Penggantian / Pembiakan $ 1,000 000
Tolak : Susut Nilai Terakru $ 150,000
Susut Nilai Kos Struktur $ 850,000
5. Tambahkan kos susut nilai struktur ke anggaran nilai tanah
Langkah terakhir adalah menambahkan kos susut nilai struktur dan penambahbaikan pada anggaran nilai tanah. Angka tersebut diperoleh seperti berikut:
Kos Penggantian / Pembiakan $ 1,000,000
Tolak : Susut Nilai Terakru $ 150,000
Susutnilai Kos Struktur $ 850,000
Tambah : Anggaran Nilai Tanah $ 750,000
Jumlah Nilai Harta Tanah Harta Tanah $ 1,600,000
Batasan Pendekatan Kos
Salah satu batasan pendekatan kos adalah bahawa ia menganggap bahawa pembeli berada dalam kedudukan untuk mencari sebidang tanah kosong untuk membina harta tanah yang sama, dan itu tidak selalu berlaku. Sekiranya tidak ada tanah kosong, anggaran nilai harta tanah akan tidak tepat.
Juga, suatu kawasan dapat dikembangkan sepenuhnya, dan pihak berwenang setempat dapat membatasi perkembangan baru, dan oleh itu tidak praktikal untuk menganggarkan nilai tanah di daerah tersebut.
Batasan lain adalah sukar untuk menganggarkan susut nilai harta tanah lama kerana terdapat banyak faktor yang perlu diambil kira. Contohnya, bahan binaan yang digunakan semasa pembinaan harta tanah yang lebih tua mungkin tidak lagi tersedia atau digunakan. Menganggarkan nilai harta tanah tersebut memungkinkan banyak ruang untuk subjektiviti.
Lebih Banyak Sumber
Kewangan menawarkan perakuan Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ The Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ akreditasi adalah standard global untuk penganalisis kredit yang merangkumi kewangan, perakaunan, analisis kredit, analisis aliran tunai, pemodelan perjanjian, pinjaman pembayaran balik, dan lain-lain. program pensijilan bagi mereka yang ingin mengambil kerjaya ke peringkat seterusnya. Untuk terus belajar dan memajukan kerjaya anda, sumber berikut akan sangat berguna:
- Kaedah Permodalan Langsung Kaedah Permodalan Langsung Kaedah permodalan langsung diperoleh dengan mengambil pendapatan yang dicatat dari masa ke masa dan membahagikannya dengan kadar permodalan masing-masing yang diambil alih
- Keusangan Ekonomi Keusangan Ekonomi (Harta Tanah) Keusangan ekonomi merujuk kepada kehilangan nilai harta tanah harta tanah yang disebabkan oleh faktor-faktor yang berada di luar harta tanah. Bentuk seperti
- Pendapatan Semasa (Pelaburan Hartanah) Pendapatan Semasa (Pelaburan Hartanah) Pendapatan semasa adalah strategi pelaburan yang memberi pendedahan kepada pelabur mengenai pembayaran di atas purata yang konsisten. Fokus pendapatan semasa yang paling biasa
- Kos Penggantian Kos Penggantian (Hartanah) Kos penggantian merujuk kepada harga yang dikenakan untuk menggantikan aset yang ada dengan aset yang serupa pada harga pasaran semasa. Aset yang dimaksudkan
